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北京二手房跌宕变奏曲:房价到底是涨了还是降

admin   2019-03-08 11:19   来源:未知 关闭窗口

  近日,90度地产通过走访二手房中介发现,不同区位,不同性质的二手房分化出了不同的命运,进而催生出了购房者不同的购房经历。

  这是三个普通家庭和房子的故事。有人着急买房子,有人着急卖房子,有人选择放弃二手房转投限竞房的怀抱。这三个不同的故事试图回答:不同区域、不同性质的北京二手房如今到底是涨了还是降了!

  2012年,掏出自己的积蓄再加上父母的帮助,他终于攒够了首付,在北京置办了自己76平米的小家。之后顺风顺水结婚生子。他和妻子都是体制内的工作,渴望一家三口安稳的生活,但是孩子的到来,使得76平米的小房子显得有些拥挤,张成夫妇起了将两居置换成三居的心思。

  今年五月份,张成偶然间看到一则新闻报道说北京二手房成交量上涨,但挂牌均价小幅下降,张成觉得换房的机会到了。他的直觉是对的,诸葛找房数据研究中心给出的数据和分析也是,受市场回暖、房屋交易建简化、小学片区划分改革等因素影响,今年五月份北京的二手房迎来成交小高峰,很多人由于急于换房,纷纷降价出手,以低价换时间现象普遍。

  说做就做,夫妻俩马上把想法付诸于行动,看来看去,最终他觉得同小区的一个118平米三居方方面面都很中意,装修、户型、楼层都不错,是这个小区最好的户型。看房的时候,刚好上午有另一个人来看房,他甚至动了加钱买的心思。

  “因为是走连环单,自己的房子还没卖,要买的房子业主要求10天之内凑齐125万,6月还要支付一大笔钱。自己的房子得尽快卖出去,不然凑不齐钱给下一家,逾期就违规了。10号左右,我们签了合同,还好两居户型比较好卖,过来看房的人挺多,一个月就把房子卖出去了。”

  张成害怕成为在房价最高位悍然接盘的接盘侠,买房之后,张成反而更关心自己房子的价格,每天一早醒来就刷楼市的公众号,查房价涨了没。“小区配套较好,二手房房价基本没变化。七月份房价稍微抬了一下头,现在又回去了,虽然有稍微下降,但也比五月份签约时价格要高一点,我也就放心了。”

  90度地产还走访了几个位于朝阳、丰台的二手房中介,经纪人的表述与张成基本一致。二手房价格除五月份有小波动外,第三季度二手房均价基本与年初持平。有业主着急卖的线万的优惠,并不存在大规模降价。

  8月份,张成问朋友,局开会说抑制房价上涨,自己的房子是不是买亏了?他的朋友说,如果是手里只有自住的一套房,就不存在吃不吃亏的问题。目前,四居已经纳入了他的考虑范围。

  张成庆祝乔迁之喜的同时,在石景山工作的小高终于交够了60个月的社保,得到一张来之不易的房票,买房的大事终于提上了日程。由于资金并不充裕,小高将目光放在了二手房。但是他发现石景山区域的二手房2005年前后的居多,比较老旧,配套也不太好。房龄较小的小区本来就不多,在这些小区里,想找到满意的户型更是难上加难。

  小高的烦恼来自石景山板块的特殊性,石景山区的住宅供应曾长时间处于断档状态。数据显示,自2014年至今约4年时间里,石景山仅供应了1570套住宅,平均每年的供应量不到400套,住宅断档较为严重。

  十月份,小高开始联系中介,没想到几个中介都不约而同为他推荐了苹果园板块的限竞房。石景山苹果园板块附近有三个限竞房,均为品牌开发商开发的。除此之外,这些房子都是精装交房,与他比较看好的那一套二手房相比,单价只高了4000元左右。新开盘的房子与附近二手房的配套和教育资源也大体一致,唯一的不足是新房到2021年左右才能交房。

  一位苹果园片区的房地产经纪人说,北京最近二手房的成交量始终稳定在每月1.5万套左右,均价虽有下降,但并不明显。但石景山这一片区房源本就不多,特别是限竞房入市以后,对二手房市场冲击很大,许多业主都主动下调了报价,但由于价格优势不大,效果并不明显。

  小高自己算了一笔账,以90平的三居室来说,二手房均价在4.2万左右,新房打完折后均价在4.5万元到4.8万元之间。按照首付四成来计算,新房和二手房的首付差价大约在13万左右。“这个差价我可以接受,既然能努努力买新房,就不考虑二手房了。工作也在这边,而且这边自然环境比较好,我比较看好这一片的发展。”

  谈到自己手里的这套房子,李月悔不当初。在房地产市场火热的时候,李月本着投资的目的,入手了一套位于丰台南四环附近、租赁超火爆的商住房。2017年3月,“商改住”项目被叫停。一夜间,北京“商改住”遍地哀鸿,李月的房子也没能幸免。

  “原来不限购能的时候比较好卖,现在非常难卖。”负责这个区域的中介刘韵表示,“2010年开盘的时候,均价在1.8~2.2万左右。以23平米的mini户型为例,2010年56~65万左右,2016年房价最高位时,能卖到130~140万,但现在不行了,售价也就100万左右,和年初差别不大,而且要全款。政策出来之后商住房价一直再降,已经降到最低点了,这个小区一个月有一百来组带看,但是仅仅成交一套。另一方面,小区落不了户口。现在人们很少全款买房了,这个小区又必须全款,所以难卖。有位业主,挂了一年半才卖出去。”

  费尽周折,几次降价,李月终于把6号楼的房子卖出去了,出手价150万左右,虽然几乎没挣钱,但是李月表示,“现在的商住两用房,卖出去就不算赔。”

  李月的故事并不是个例,2016年是北京“商改住”市场最火的一年。但2017年326新政之后,北京商住迅速陷入冰冻期,二手商住在中介全部下架,新政发布之后的两个月,商住成交数量暴跌了97%,市场一片死寂。

  目前,该小区开间二手均价4.3万元左右,个别便宜的3万多,与周边的二手房相比,价格差越来越大,与该小区一路之隔的远洋自然,目前二手房均价已经达到6.6万元/平方米。

  问她对于商住未来的看法,中介刘韵想了很久后说:北京商住已无太多下跌的空间,尤其是类住宅型的商住产品,价格决定一切,我相信刚需类产品永远会有市场。